Menu Sluiten

Nieuw in het dossier (juli 2022)

Bij de gemeenteraad is er online in iBabs (digitaal informatiesysteem gemeenteraad & college) een raadsdossier ingericht voor de Schaapsdrift e.o. Dat dossier kun je hier vinden.

Het dossier is vandaag (12-07-2022) bijgewerkt en het was even zoeken met wat dan, de volgende documenten hadden we nog niet gepubliceerd:

Allereerst het verzoek van de Arnhemse Ouderpartij om inzage in het WOO verzoek, en met name de niet vrijgegeven documenten. De beantwoording heeft ook al plaatsgevonden, dit kun je terugvinden op iBabs onder het geheimhoudingsregister.

De Arnhemse Ouderpartij heeft tijdens het besluitvormende raadsdebat de wethouder verzocht om aan te geven of het besluit tot vestiging Wvg in het college unaniem was genomen. De wethouder wilde hier geen inzicht in geven, en dit resulteerde tot een 2de verzoek van de AOP. In dit zelfde verzoek ging daarbij over de weggelakte passages in het WOO verzoek, en of de weggelakte namen wel door functies vervangen konden worden.

De wethouder heeft de verzoeken afgewezen.

De SP heeft daarnaast vragen gesteld die beantwoord worden in het volgende document.

Beste Raadsleden en fractievolgers,
De fractie van de SP heeft op 21 juni 2022 vragen gesteld over Schaapsdrift en omgeving en het van
toepassing verklaren van de Wet voorkeursrecht gemeenten.


Hieronder vindt u de vragen en de beantwoording daarvan.
1) Hoeveel inwoners wonen op dit moment in het gebied waar de Wvg van toepassing is
verklaard?

Antwoord: Stand per 1 juni 2022: 524 inwoners. Bron: BRP.

2) Hoeveel kinderen wonen in het gebied waar de Wvg van toepassing is verklaard?
Antwoord: Stand per 1 juni 2022: minder dan 15 inwoners jonger dan 18 jaar. Bron: BRP.

3) Hoeveel mensen die wonen in het gebied waar de Wvg van toepassing is verklaard huren en
hoeveel mensen zijn eigenaar van het huis waarin zij wonen?

Deze informatie is niet bekend. Wel kan een ruwe schatting gemaakt worden van het type eigendom.
Dat leidt tot de volgende aantallen voor de stand 1-1-2022
huur (niet corporatiebezit) 100
koop 80
corporatiebezit 50
(afgerond op 5-tallen, bron: BAG, bewerking O&S):


4) Hoeveel mensen die wonen in het gebied waar de Wvg van toepassing is verklaard wonen daar
langer dan 10 jaar?

Antwoord: 72 van de 524 inwoners (13,7%) wonen langer dan 10 jaar op het adres waarop ze nu
staan ingeschreven. Bron: BRP, bewerking O&S.


5) Hoeveel huizen zijn onder de Wvg te koop aan de gemeente aangeboden?
Antwoord: per 30 juni 2022 zijn er 12 panden te koop aangeboden aan de gemeente Arnhem.

6) Hoeveel huizen zijn in de Wvg door de gemeente aangekocht en voor welk totaalbedrag?
Antwoord: Op dit moment zijn er nog geen woningen in eigendom van de gemeente Arnhem, omdat
er nog geen transactie heeft plaatsgevonden. Er is overeenstemming over 3 panden, waarbij de
levering nog moet plaatsvinden.

7) Zijn deze huizen momenteel weer bewoond en zo ja, op welke manier (bijvoorbeeld een tijdelijk
huurcontract? Anti-kraak?) Zo nee, hoe lang is de verwachte leegstand van de huizen?

Antwoord: Zie antwoord vraag 6, er is nog geen sprake geweest van een transactie. De woningen zijn
nog niet geleverd.

8) Welke onderhouds- en verduurzamingsplannen zijn er voor de aangekochte huizen? Welke
kosten zijn daarmee gemoeid op welke termijn?

Antwoord: zie vraag 6, er is nog geen sprake geweest van een transactie. De woningen zijn nog niet
geleverd.


9) Welke instandhoudingstermijn wordt gehanteerd voor (beslissingen over) het onderhoud van de
panden die de gemeente heeft aangekocht?

Antwoord: De gemeente heeft nog geen panden in bezit. Voor de panden die zijn aangekocht, geldt
dat deze in een goede en veilige staat worden gemaakt voor verhuur.

10) Wanneer de gemeente eigenaar wordt van een pand die onder een vve valt, staat de gemeente
dan garant voor uitvoering van het meerjarenonderhoudsplan voor elke pand dat de gemeente
verwerft?

Antwoord: Wanneer de gemeente een pand wil verhuren, dient deze in veilige staat te zijn. De
gemeente stelt zich actief op binnen de vve en zal ook overgaan tot het noodzakelijke onderhoud
voor elk pand dat de gemeente verwerft.


11) Graag ontvangen wij het standaardcontract zoals dat met tijdelijke huurders wordt gesloten
van panden die de gemeente verwerft.

Antwoord: Er is momenteel alleen een Model huurovereenkomst gemaakt op basis van de wet
doorstroming huurmarkt. Deze is bijgevoegd. Deze overeenkomst is nog niet gebruikt, omdat er nog
geen verhuur heeft plaatsgevonden.


12) Hoe verhoudt de verhuur van panden door de gemeente zich tot besluitvorming (inclusief
moties) ten aanzien van het verhuren van woningen?

Antwoord: De gemeenteraad heeft bij de regeling over de opkoopbescherming vastgelegd dat de
gemeente Arnhem en Arnhemse toegelaten instellingen uitgezonderd zijn van de
opkoopbescherming. Dat betekent dat panden die door de gemeente Arnhem worden opgekocht
wel kunnen worden verhuurd. De reden daarvoor is dat de gemeente en deze instellingen geen
woningen zullen opkopen anders dan voor volkshuisvestelijke of publieke doelen. Er zijn bij ons geen
moties bekend die hier haaks op staan.


13) Wat is de som van de WOZ-waarden van alle panden waar de gemeente Wvg op heeft gevestigd
in dit gebied?

Antwoord: De som van de WOZ-waarden in het gebied is € 52.663.000. Dit is inclusief
berging/stalling en garageboxen.


14) Welke risico’s gaan gepaard met verwerving van het gehele gebied?
Antwoord:
De gemeente zal strategische aankopen doen vanuit het grondbedrijf. De gemeente is niet verplicht
tot aankoop over te gaan, maar heeft wel de intentie deze aankopen te doen. De panden komen na
aankoop in bezit van de gemeente en daarmee ook op de balans. Deze panden zullen worden
beheerd en mogelijk verhuurd totdat duidelijk is hoe de plannen voor het gebied eruit gaan zien.
Mochten er panden aangekocht worden die voor de uiteindelijke plannen niet noodzakelijk zijn, dan
kunnen deze panden tegen de dan geldende marktwaarde weer worden verkocht. Deze
waardeontwikkeling vormt daarmee vanzelfsprekend een risico.
De financiële risico’s zijn bij een Wvg voornamelijk beperkt tot de normale marktrisico’s die gelden
bij aankoop en verkoop van vastgoed. Met marktrisico wordt bedoeld dat prijzen van een vastgoed
object (bijvoorbeeld een woning) kunnen dalen maar ook stijgen in een vrije markt. Indien objecten
worden aangekocht zal daar een taxatie verslag onder moeten liggen waarop de aankoop is
gebaseerd. De taxatie gaat daarbij uit van een marktwaarde in het vrije verkeer, dus een vrijwillige
aanbieding. Indien een object (het strategisch bezit van het grondbedrijf, MVA) vervolgens niet actief
in een (her)ontwikkeling wordt betrokken dan kan die ook weer voor een vrije marktwaarde worden
verkocht. Eventuele verschillen in aankoop en verkoopprijs (zowel negatief als positief) komen dan
ten laste of gunste van het Grondbedrijf.

Er is geen aparte risico-inventarisatie gemaakt naast de opgenomen risico’s in het collegebesluit en
het raadsvoorstel. Als de gemeente daadwerkelijk tot ontwikkeling overgaat en een daarmee
samenhangend investeringsbesluit aan de raad voorlegt (bijvoorbeeld het openen van een
grondexploitatie), dan zal er zeker een uitgebreidere risicoanalyse volgen.

15) Is er een Monte Carlo simulatie gehouden voor deze vastgoedontwikkeling uitgaande van
verwerving van het hele gebied?
Mogen wij deze ontvangen? Zo niet, gaat dit nog gebeuren? Is er
een Monte Carlo simulatie gehouden uitgaande van een beperkter gebied en/of zijn er andere
methoden gebruikt om de risico’s te kwantificeren? Zo niet, gaat dit alsnog gebeuren? Mogen wij
deze ontvangen?

Antwoord:
Er is geen Monte Carlo simulatie gehouden specifiek voor dit gebied. Zodra stedenbouwkundige
schetsen gemaakt worden van dit gebied zal meer duidelijkheid komen over preciezere invulling van
dit gebied. Op dat moment kan dat plan ook van gerichtere financiële informatie worden voorzien.
Op de totale businesscase (grex) van het gebied wordt vervolgens een risicoanalyse gedaan.
Jaarlijks worden in de Financiële Jaarrapportage Projecten (FJP) risico analyses gedaan door het
grondbedrijf op vastgestelde grondexploitaties, maar ook op het strategisch bezit (MVA) van het
grondbedrijf die uiteindelijk een plek krijgen in het benodigde weerstandsvermogen van het
grondbedrijf. Komend jaar zullen dus eventueel aangekochte panden die onder het strategisch bezit
vallen mee worden genomen bij de risico analyse waarover in de FJP 2022 over gerapporteerd zal
worden.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *